¿EXISTE LA POSIBILIDAD DE MODIFICAR LA RENTA ARRENDATICIA DE LOS LOCALES COMO CONSECUENCIA DE LA CRISIS MOTIVADA POR EL COVID-19?

Ante la grave crisis económica que se está produciendo como consecuencia de la pandemia del COVID-19  se plantea la posibilidad de que los arrendatarios puedan reducir la renta pactada en el contrato de arrendamiento de sus locales, utilizando para ello la regla “rebus sic estantibus”. Se trata de una  doctrina no regulada, nace de las STS de 18/11/2013, 15/10/2014, y 18/04/2016 y su aplicación permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.

Antes de pasar a exponer la posibilidad de aplicar dicha regla a la situación actual,  debemos recordar que medidas de ayuda a los arrendadores se han decretado como consecuencia del estado de alarma declarado.  

En primer lugar el RD 15/2020 lo que prevé son moratorias en el pago de la renta y al respecto establece diferencias en la forma en que va a tener efecto esta moratoria  según el tipo de arrendador, de la siguiente manera:

  1. ARRENDADOR GRAN TENEDOR

Requisitos para la aplicación de la moratoria: ser empresa, PYMES o autónomos. (Art. 3 del RD).

La solicitud de la moratoria es automática y obligatoria. Se puede solicitar desde el 23 de abril al 23 de mayo.

Por un máximo de 4 mensualidades (dias a quo el que más interese no hay una doctrina pacifica se mueve entre inicio del estado de alarma y cuatro meses tras la finalización más sus prórrogas). Estas mensualidades deben serán aplazadas durante los dos años siguientes de la duración del contrato, sin intereses ni penalizaciones. Si el plazo de la duración del contrato es inferior se tendrá que adecuar.

Se podrían deducir estos importes de la fianza voluntaria, si es que existe y se deberá reintegrar en el plazo máximo de un año.

  • ARRENDADOR PEQUEÑO TENEDOR.

Aquí no hay obligación por parte del arrendador a aceptar la moratoria.

En este caso se puede optar entre el aplazamiento temporal o la rebaja de la renta.

Se podrían deducir estos importes de la fianza voluntaria, si es que existe y se deberá reintegrar en el plazo máximo de un año.

POSIBLE APLICACIÓN DE LA REGLA REBUS SIC ESTANTIBUS

Pasamos a analizar como aplicaríamos esta regla en caso de tener que acudir a la vía judicial.

Uno de los primeros conflictos que nos encontramos es que si esta doctrina se puede alegar en oposición a un procedimiento de juicio de desahucio que por razón de la materia deber ser discernido por el cauce del juicio verbal. Parece ser que la opinión mayoritaria es que no es motivo de oposición al procedimiento ya que la regla REBUS no es una cláusula de resolución sino de mantenimiento del contrato (Ver STS).

Por lo que interesa  que en caso de no llegar a acuerdo SI EL ARRENDATARIO quiere aplicar esta doctrina  debe ser él el que inicie un procedimiento declarativo ordinario.

INTERPOSICION DE LA DEMANDA Y APLICACIÓN DE LA REGLA

Aquí hay como siempre dos opciones, la primera pasiva esperar, como arrendatario, a que nos interpongan la demanda, problemática si  interponen un verbal por materia posibilidad de que no se admita la oposición por aplicación de la regla ya que no es una cláusula de resolución si no de mantenimiento del contrato.

Segunda opción como arrendatario, sería una posición activa y  seria DEMANDAR. Aquí la doctrina está de acuerdo que lo más adecuado sería que en el suplico se estableciera:

  • Petición principal (por ser la regla una cláusula de mantenimiento del contrato) la suspensión del contrato.
  • Petición subsidiaria la rebaja de la renta siempre que sea posible dada la situación eincluso si se puede que esta rebaja sea reducida a medida que pasen los meses.

En la medida de lo posible a esta demanda debe ir unida unas medidas cautelares para que esta suspensión o la aplicación de la rebaja de la renta  sea lo más inmediata posible

Problema esencial para poder acreditar correctamente  la aplicación de esta regla EL COSTE ya que es vital una pericial económica que determine de manera clara nuestra situación económica para solicitar la suspensión (por ejemplo no hay actividad o ésta está muy reducida y hay más gastos que ingresos) o bien al reducción de la renta.